สำนักงานกฎหมาย ชนินาฏ แอนด์ ลีดส์ ให้บริการกฎหมายเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ และทรัพย์สิน, การเช่าซื้อที่ดิน, การซื้อคอนโด, การตรวจสอบโฉนดที่ดิน, การซื้อที่ดินของบริษัท, สัญญาข้อตกลงเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ และทรัพย์สิน

การขอได้มาซึ่งที่ดินของคนสัญชาติไทยที่มีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าว

หลายๆท่านที่มีคู่สมรสเป็นชาวต่างชาติและไปอาศัยอยู่ต่างประเทศกับคู่สมรสเป็นเวลานาน หากภายหลังประสงค์จะกลับเข้ามาอาศัยอย่างถาวรในประเทศไทย และต้องการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านพร้อมที่ดิน แต่มีปัญหาไม่แน่ใจว่าจะสามารถซื้อบ้านพร้อมที่ดินในนามของตนได้หรือไม่นั้น มีหลักเกณฑ์ซึ่งจะช่วยตอบข้อสงสัยได้ดังต่อไปนี้

กรณีที่บุคคลสัญชาติไทยไม่ได้สละสัญชาติไทย

กรณีที่บุคคลสัญชาติไทยที่มีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าว และยังคงถือสัญชาติไทยอยู่เหมือนเดิม มีความประสงค์จะซื้อบ้านพร้อมที่ดินในนามของตนเองก็สามารถดำเนินการซื้อได้ โดยบุคคลสัญชาติไทยนั้น และคู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าวจะต้องบันทึกยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรร่วมกันต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ว่าเงินที่บุคคลสัญชาติไทยนำมาซื้อที่ดินทั้งหมดนั้นเป็นสินส่วนตัวของบุคคลสัญชาติไทยแต่เพียงฝ่ายเดียว มิใช่สินสมรส หรือทรัพย์ที่ทำมาหาได้ร่วมกัน พนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะสามารถดำเนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมให้ต่อไปได้ และในกรณีที่คนต่างด้าวที่เป็นคู่สมรสของคนสัญชาติไทยนั้นอยู่ต่างประเทศ ก็ให้สถานเอกอัครราชฑูต สถานกงสุล หรือโนตารีพับลิคบันทึกถ้อยคำคู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าวไว้ว่า เงินทั้งหมดที่คนสัญชาติไทยนำไปซื้อที่ดินเป็นสินส่วนตัวหรือทรัพย์ส่วนตัวของคู่สมรสที่เป็นคนสัญชาติไทยแต่เพียงฝ่ายเดียว และรับรองว่าคนต่างด้าวนั้นเป็นคู่สมรสของคนสัญชาติไทยจริง เมื่อเสร็จเรียบร้อยแล้วก็ให้ผู้ที่ประสงค์จะซื้อที่ดิน นำหนังสือรับรองนั้นมามอบให้เจ้าพนักงานที่ดินเพื่อทำการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม

อนึ่ง ในกรณีที่บุคคลสัญชาติไทยสามารถแสดงหลักฐานว่าเงินทั้งหมดที่นำมาซื้อที่ดินดังกล่าวเป็นสินส่วนตัวของตนเองตามมาตรา 1471 และ มาตรา 1472 แห่งประมวลกฏหมายแพ่งและพาณิชย์ ก็ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ดำเนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมให้กับบุคคลนั้นได้ โดยไม่ต้องบันทึกถ้อยคำคู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าวแต่อย่างใด อย่างไรก็ตามหากกรมที่ดินสงสัยว่าบุคคลสัญชาติไทยอาจจะถือครองที่ดินแทนคนต่างด้าว เจ้าหน้าที่กรมที่ดินมีสิทธิที่จะขอตรวจสอบสถานะทางการเงิน หรือ แหล่งที่มาของเงินที่บุคลสัญชาติไทยนั้นจะนำมาซื้อที่ดินก็ได้

กรณีที่บุคคลสัญชาติไทยได้สละสัญชาติไทยแล้ว

อย่างไรก็ตามถ้าหากว่าบุคคลสัญชาติไทยที่สมรสกับคนต่างด้าวนั้นได้สละสัญชาติไทยแล้ว สิทธิในการถือครองที่ดินคงมีเท่าที่คนต่างด้าวพึงมีได้ตามนัยมาตรา 96 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 โดยมีหลักเกณฑ์ ดังนี้ คือ ต้องเป็นคนต่างด้าวที่นำเงินมาลงทุนไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาทและจะต้องดำรงการลงทุนไว้ไม่น้อยกว่า 5 ปี  จึงจะสามารถซื้อที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยได้ไม่เกิน 1 ไร่  และจะต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรี ซึ่งต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ วิธีการและเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในกฎกระทรวง

นอกจากกรณีดังกล่าวคนต่างด้าวยังมีสิทธิที่จะซื้ออาคารชุด, ทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เป็นระยะเวลา 30 ปี, สิทธิอาศัย, สิทธิเก็บกิน, สิทธิเหนือพื้นดิน และ เป็นเจ้าของที่ดินในนามบริษัท จำกัด อีกด้วย

คำถามที่พบบ่อย เกี่ยวกับกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ :