คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2464/2559

ความรับผิดของผู้ซื้อห้องชุดจากการขายทอดตลาดต่อหนี้ค่าส่วนกลาง

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2464/2559 วางหลักสำคัญเกี่ยวกับความรับผิดของผู้ซื้อห้องชุดจากการขายทอดตลาดต่อหนี้ค่าส่วนกลางที่เจ้าของห้องชุดเดิมค้างชำระ โดยอาศัยกลไกของพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18 และมาตรา 29 ประกอบประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 374 คดีนี้ยืนยันหลักว่า ผู้ซื้อจากการขายทอดตลาดย่อมผูกพันตามเงื่อนไขในประกาศขายทอดตลาด และมีหน้าที่ชำระหนี้ค่าส่วนกลางของเจ้าของห้องชุดเดิมก่อนที่จะได้รับหนังสือรับรองปลอดหนี้และโอนกรรมสิทธิ์ได้

บทความน่าสนใจ

ข้อเท็จจริงที่ไม่เป็นข้อโต้แย้งรับฟังได้ว่า โจทก์ซื้อห้องชุดพิพาทจากการขายทอดตลาดที่ดำเนินการโดยเจ้าพนักงานบังคับคดี และได้มีการร้องขอให้นิติบุคคลอาคารชุดออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 29 วรรคสอง ซึ่งกำหนดให้การโอนกรรมสิทธิ์ทำได้ต่อเมื่อห้องชุดนั้น “ปลอดจากหนี้ค่าส่วนกลางตามมาตรา 18 วรรคสอง”

มาตรา 18 วรรคสอง กำหนดให้เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามสัดส่วนกรรมสิทธิ์ และหากจะจดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์ ต้องมีหนังสือรับรองปลอดหนี้จากนิติบุคคลอาคารชุดตามมาตรา 29 วรรคสอง

แม้โจทก์จะมิใช่ผู้ก่อหนี้ค่าส่วนกลางเดิม แต่ การเข้าประมูลซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดย่อมมีผลเป็นการยอมรับเงื่อนไขตามประกาศขายทอดตลาด ซึ่งรวมถึงการรับผิดต่อบุคคลภายนอกแทนลูกหนี้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 374 ดังนั้น เมื่อเจ้าของห้องชุดเดิมมีหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระแก่จำเลย โจทก์ย่อมมีหน้าที่ต้องชำระหนี้ดังกล่าวก่อน มิอาจอ้างว่าไม่ใช่ผู้ก่อหนี้เดิมเพื่อปฏิเสธการชำระได้

ส่วนข้ออ้างว่าอัตราค่าส่วนกลางตารางเมตรละ 15 บาทและค่าปรับไม่ปรากฏในข้อบังคับจึงไม่ชอบนั้น ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ค่าใช้จ่ายส่วนกลางอาจรวมถึงค่าใช้จ่ายตามมาตรา 40 แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด ซึ่งไม่จำเป็นต้องระบุในข้อบังคับ โจทก์มิได้นำสืบให้เห็นว่าการเรียกเก็บของจำเลยเป็นค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย ข้ออ้างจึงไม่มีน้ำหนัก

เมื่อโจทก์ไม่ชำระหนี้ค่าส่วนกลางและค่าปรับ จำเลยย่อมไม่มีหน้าที่ออกหนังสือรับรองปลอดหนี้ ศาลฎีกาจึงพิพากษายืนตามศาลอุทธรณ์

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8719/2554

การต่อเติมห้องชุดโดยฝ่าฝืนข้อบังคับอาคารชุด: สิทธิฟ้องของนิติบุคคลบนฐานกฎหมายพิเศษ ไม่อยู่ในอายุความละเมิด

คำพิพากษาศาลฎีกาคดีนี้วางหลักสำคัญเกี่ยวกับขอบเขตการใช้สิทธิของเจ้าของห้องชุด การบังคับใช้ข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด และสถานะของสิทธิฟ้องของนิติบุคคลอาคารชุดเมื่อเจ้าของร่วมต่อเติมดัดแปลงห้องชุดโดยไม่ได้รับอนุญาตและกระทบต่อทรัพย์ส่วนกลางและลักษณะภายนอกอาคาร ทั้งยังวินิจฉัยชัดเจนว่า คดีลักษณะนี้ไม่ใช่คดีละเมิดที่อยู่ภายใต้อายุความ ป.พ.พ. มาตรา 448 แต่เป็นการใช้สิทธิฟ้องตามกฎหมายพิเศษและข้อบังคับอาคารชุด

• ก่อสร้างดัดแปลงต่อเติมอาคารโดยไม่ได้รับอนุญาต
• การฝ่าฝืนต่อข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดและ
  พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522
• การฟ้องบังคับให้รื้อถอนส่วนที่ดัดแปลงต่อเติมโดยฝ่าฝืนข้อบังคับ

บทความน่าสนใจ

ข้อเท็จจริงคือ จำเลยซึ่งเป็นเจ้าของห้องชุดในอาคารชุดสาธรเฮ้าส์ ได้ต่อเติมขยายห้องชุดโดยเลื่อนแนวกระจกออกไปจนสุดขอบระเบียง ทำให้เปลี่ยนลักษณะการใช้ประโยชน์จากพื้นที่ระเบียง (ซึ่งโดยสภาพออกแบบเป็นพื้นที่นอกอาคารและเป็นส่วนสำคัญของรูปลักษณ์อาคาร) ให้กลายเป็นพื้นที่ใช้สอยภายใน เพิ่มน้ำหนักการใช้งาน และกระทบภาพลักษณ์และความปลอดภัยของอาคารรวมทั้งเจ้าของร่วมรายอื่น โดยไม่ได้ขอมติจากที่ประชุมเจ้าของร่วมตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 48 (เดิม) และฝ่าฝืนข้อบังคับข้อ 19 (8) ที่ห้ามกระทำการกระทบทรัพย์ส่วนกลางหรือลักษณะภายนอกอาคาร

ศาลฎีกาเน้นว่า การเป็นเจ้าของห้องชุดแตกต่างจากกรรมสิทธิ์ทั่วไป เจ้าของร่วมต้องยอมรับ “ข้อจำกัดในการใช้กรรมสิทธิ์” เพื่อประโยชน์และความปลอดภัยของการอยู่อาศัยร่วมกันในอาคารชุด และต้องปฏิบัติตามข้อบังคับอย่างเคร่งครัด การซื้อห้องชุดจึงเป็นการยอมรับข้อจำกัดดังกล่าวโดยสมัครใจ

แม้โจทก์จะตั้งเรื่องเป็น “ละเมิด” แต่จากเนื้อหาคำฟ้องแท้จริงคือการฟ้องบังคับให้ปฏิบัติตามข้อบังคับและ พ.ร.บ.อาคารชุด ซึ่งเป็นกฎหมายพิเศษ จึงไม่ใช่คดีละเมิดตามมาตรา 448 และ สิทธิฟ้องย่อมดำรงอยู่ได้ตราบเท่าที่การต่อเติมที่ฝ่าฝืนยังคงอยู่ ไม่ต้องตกอยู่ภายใต้อายุความละเมิด

นอกจากนี้ ศาลฎีกายังแก้ไขวิธีการบังคับคดีของศาลอุทธรณ์ โดยวางหลักว่า การรื้อถอนและปรับปรุงแก้ไขให้กลับสู่สภาพเดิมเป็นอำนาจของเจ้าพนักงานบังคับคดีตาม ป.วิ.พ. มาตรา 296 ทวิ ศาลไม่อาจกำหนดให้คู่ความหรือบุคคลภายนอกดำเนินการแทนในคำพิพากษาได้โดยฝ่าฝืนวิธีพิจารณา.